Vous êtes locataire, propriétaire, professionnel de l’immobilier ou investisseur ? Il existe de nombreux paramètres à prendre en compte pour fixer le bon prix du loyer dans les Yvelines. Sans quoi, les acquéreurs et futurs occupants ne se bousculeront pas au portillon. À vous de définir un loyer juste et cohérent. Décryptage.

Prix du loyer dans les Yvelines : quels sont les critères à prendre en compte ?

Pour un loyer approprié, vous devez vous accommoder du marché immobilier de votre secteur. Bien évidemment, d’autres critères entrent en jeu. 

La situation géographique

Votre logement est-il situé en zone urbaine ou en milieu rural ? Cela fait toute la différence. En effet, le loyer sera plus important en ville qu’à la campagne. Sa localisation détermine en grande partie son montant. Plus il sera proche du centre-ville, des commodités et des centres d’intérêt, plus il sera élevé.

La surface habitable

C’est la surface au sol de chaque pièce, la surface habitable de votre logement. Ce chiffre se trouve dans l’acte notarié la plupart du temps. Les annexes n’interviennent pas dans les surfaces habitables du bien. 

⚡ C’est le principe de la loi Carrez qui ne s’applique qu’aux appartements en copropriété. Les biens indépendants ne sont pas concernés.

Les prestations extérieures 

Plus il y aura de prestations, plus le loyer sera élevé. Il peut s’agir : 

• d’un ascenseur,
• d’espaces verts ;
• d’un interphone ;
• d’un lotissement sécurisé ;
• etc.

Le niveau de performance énergétique

C’est le critère que le futur locataire prendra en compte. Une trop grande déperdition de chaleur augmentera sa facture d’électricité. Grâce à ce document, il peut évaluer ses charges prévisionnelles de chauffage.

🛑 Vous êtes dans l’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE) lors de la mise en location.

Quels sont les différents types de location immobilière ?

Le type de bail dépend s’il s’agit d’un logement meublé ou vide. Le loyer est différent suivant votre formule de location.

Contrat de location vide

Rien de plus explicite pour signifier que le logement est exempt de meubles ou de tout équipement. Le locataire entrant doit le meubler pour pouvoir y vivre convenablement.  

Contrat de location meublée

Cela correspond généralement à des petits logements : 

• les studios ;
• les chambres ; 
• les appartements T1. 

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Location en zone tendue

Votre bien appartient-il à une zone tendue ? Des règles très spécifiques impactent la fixation des loyers.

Une zone tendue est un périmètre géographique délimité par la loi. Et notamment par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Ce sont des agglomérations à forte densité urbaine de plus 50 000 habitants. 

👍 Bonne nouvelle : les Yvelines n’en font pas partie. Découvrez pourquoi il est intéressant d’investir dans les Yvelines.

Encadrement des loyers sur les prix de location immobilière : que dit la loi ?

La loi encadre le prix des loyers à la location afin de permettre aux foyers aux revenus modestes de loger dans des secteurs urbains. Il existe deux types d’encadrement des prix du loyer en fonction de la zone concernée. Ainsi en zone tendue : 

• hors grandes villes : le montant est libre lors du premier bail locatif ;
• dans les grandes villes : ne pas dépasser le loyer de référence majoré du premier bail.  

Chaque année, dans les fortes agglomérations, le représentant de l’État du département arrête : 

• le loyer de référence ;
• le loyer de référence majoré ;
• le loyer de référence minoré.

Au loyer de base, vous êtes en droit de rajouter un complément de loyer. Il ne peut s’appliquer qu’au loyer de référence majoré si le produit comporte des caractéristiques exceptionnelles : confort, localisation. 

👉 Pour aller plus loin, lire aussi notre article sur comment vendre un bien immobilier sans négocier.

Déplafonner le loyer : quelles sont les exceptions ?

Il existe des exceptions pour échapper plus ou moins à ce plafonnement du loyer.  

Les travaux d’amélioration

Il peut s’agir d’ouvrages pour : 

• mettre le bien en conformité ; 
• apporter une amélioration réelle dans le logement ;
• rénover les parties communes.

L’augmentation du loyer dépend aussi du montant des actions réalisées : 

• S’il est égal au moins à la moitié de la dernière année de loyer du loueur : vous êtes en droit d’augmenter le loyer annuel du nouveau locataire au maximum de 15 % du coût des travaux toutes taxes comprises.
• Si le montant est au moins égal à la dernière année de loyer, vous êtes libre de le réévaluer si les travaux ont été réalisés moins de 6 mois avant.

Autrement dit : 

• le loyer de votre précédent locataire était de 800 euros ; 
• les travaux réalisés s’élèvent à 4 000 euros.  

Vous allez pouvoir augmenter le montant annuel de 600 euros (4 000 x 15 %) maximum. Soit 50 euros de plus par mois. Et donc, un loyer qui passe de 800 à 850 euros.

Un loyer sous-évalué 

Le prix de votre location est sous-estimé ? Alors vous pouvez le réviser, mais de façon très encadrée. Appuyez-vous sur les tarifs pratiqués dans votre secteur. Adressez-vous à votre Adil locale ou auprès des observatoires de loyers. 

🛑 Depuis le 24 août 2022, la classe énergétique de votre appartement devra être comprise entre A et E. Dans le cas contraire, vous ne pourrez pas le réévaluer.

Augmentation du loyer : comment la calculer ?

Il vous faudra obtenir 6 exemples de location dans votre secteur. Des logements similaires au vôtre. Puis, calculez la moyenne des tarifs pratiqués. Cependant, la hausse est limitée à la moitié de la différence entre cette moyenne et le loyer du précédent locataire.

Illustration : 

• loyer du précédent locataire sortant : 800 € ; 
• moyenne de 6 logements comparables : 1 000 €. 

Vous pouvez donc augmenter le montant du nouvel entrant de la moitié de la différence (800 € – 1 000 € = 200 €/2 = 100 €), c’est-à-dire de 100 €.
Loyer du nouveau locataire : 900 € au maximum. Et non pas à 1 000 € comme les loyers du quartier (800 + 100 = 900 €).

👉 Vous avez besoin d’en savoir plus pour mettre un bien en location ? N’hésitez pas à nous contacter.

Fixer le prix du loyer dans les Yvelines est une tâche à ne pas négliger. Prenez tous les critères en compte et optez pour un montant juste et cohérent. C’est l’un des paramètres les plus importants dans un investissement locatif. Fixer le montant du loyer est un facteur clef dans le calcul du rendement locatif et de l’autofinancement. 

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