Vous êtes-vous déjà demandé s’il était possible de réaliser un investissement locatif sans apport dans les Yvelines ? Aujourd’hui, il faut savoir qu’environ deux tiers des prêts immobiliers contractés pour des investissements locatifs sont accordés sans apport. Mais comment faire pour que la banque vous suive ? Quelles sont les garanties à fournir ? Comment choisir le bon logement ? On vous aide à mettre toutes les chances de votre côté pour séduire les banques et ainsi obtenir un financement sans apport.

Pourquoi les banques ont-elles l’habitude de réclamer un apport lors d’un achat immobilier ?

Habituellement, lors d’un achat immobilier, votre banquier va d’emblée vous demander si vous avez un apport personnel. Que vous soyez primo-accédant, investisseur en immobilier ou autres, c’est la même chose. 

Pourquoi ? Et bien, c’est très simple. Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous avez des frais annexes à payer : 

• les frais de notaire ;
• les frais de garantie de prêt ;
• les frais d’agence ;
• etc.

De principe, la banque demande 10 % du prix du bien pour assurer ces différentes dépenses. Dans le cas où vous seriez dans l’incapacité de rembourser votre prêt immobilier, ce sont des frais que la banque ne pourrait pas récupérer.

Les organismes bancaires prennent donc plus de risques en octroyant un prêt immobilier sans apport. C’est pour cette raison qu’il va vous falloir constituer un très bon dossier pour espérer vous faire financer 110 % du prix du bien voire plus s’il y a des travaux de rénovation à effectuer.

Faut-il déjà être propriétaire pour réaliser un investissement locatif sans apport dans les Yvelines ?

Vous pouvez bien entendu demander un prêt sans apport pour acheter votre résidence principale. Mais ce n’est pas le sujet du jour. Aujourd’hui, c’est l’investissement locatif qui nous intéresse.

Doit-on être propriétaire de sa résidence principale pour partir sur un nouveau projet immobilier sans apport ? Non, ce n’est pas obligatoire.

En revanche, les banques vous prêteront peut-être plus facilement les 110 % requis si vous êtes déjà propriétaire. C’est bête vous allez me dire puisque vous avez déjà un crédit en cours. 

Elles pourront se servir de ce premier investissement pour constituer une garantie supplémentaire (hypothèque par exemple). 

Ce que veulent toutes les banques, ce sont des garanties. Elles ne souhaitent pas prendre le risque de se confronter à des mauvais payeurs. Vous devez prouver votre solvabilité pour espérer obtenir un financement sans apport.

Pour cela, il faut construire un dossier d’acquisition complet.

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Quelles sont les garanties à fournir à la banque pour mettre toutes les chances de votre côté ?

Des garanties financières

Pour que la banque vous suive, vous devez montrer que vous êtes un « bon candidat ». Pour ce faire, elle va analyser plusieurs données : 

• Les revenus. Bien entendu, c’est la base. Gagnez-vous suffisamment votre vie pour pouvoir assumer l’emprunt ? Ils permettent également de calculer votre taux d’endettement et donc votre capacité d’emprunt.
• La stabilité de votre situation. Si vous êtes en CDI, vous aurez en effet plus de chances d’obtenir un avis favorable que si vous êtes freelance. Bien que ce ne soit pas impossible pour ce dernier non plus, mais plus compliqué.
• Vos habitudes financières. Avez-vous l’habitude d’être un bon payeur ? Si la banque remarque que vous avez du mal à gérer votre argent et que vous êtes souvent à découvert, cela peut bloquer. Vous ne devez pas non plus présenter d’incident de remboursement.
• Les autres emprunts. L’établissement bancaire va aussi étudier l’ensemble de vos autres prêts en cours : prêt voiture, prêt à la consommation, etc.

Votre banquier va éplucher vos derniers relevés de compte pour se faire une idée. Ils lui permettront d’y voir plus clair quant à la gestion de votre argent.

Un petit conseil : si vous envisagez de réaliser un investissement locatif sans apport, faites attention à vos comptes pendant au minimum 3 mois. Essayez aussi d’épargner un peu chaque mois, ce sera un point positif de plus. 

En bref, montrez que vous êtes le client idéal pour espérer un accord favorable des banques. 

La rentabilité du projet

Vous allez acheter un bien immobilier pour le mettre en location. En principe, c’est une bonne opération. Mais le projet est-il rentable ? C’est ce que la banque va étudier.

• Quel est l’emplacement du logement ? Dans les Yvelines, selon le secteur choisi, le montant du loyer applicable ne sera pas le même. Si vous achetez à Versailles, vous ne louerez pas au même prix que si vous achetez à Villepreux.
• Quel est le taux de vacance locative sur le secteur ? Ce chiffre permet de se faire une idée des durées pendant lesquelles un logement est inoccupé. Pendant ces périodes, vous ne percevrez pas de loyer et devrez donc assumer le crédit.
• Le bien est-il neuf ou ancien ? Plus un logement est ancien, plus le coût des travaux sera conséquent. C’est un critère important à prendre en compte pour l’enveloppe prêtée. Acheter dans le neuf permet aussi de bénéficier de dispositifs fiscaux.
• De quel type de logement s’agit-il ? Studio, T2, T3, T4 ? Cela va jouer dans le turn-over des locataires. Une famille en T4 restera plus longtemps qu’un étudiant en studio. Cependant, dans un secteur universitaire, ce dernier se louera plus facilement.

Il est primordial de bien choisir le logement. Vous devez trouver celui qui offre le meilleur effet de levier immobilier et ainsi décupler votre rentabilité. Pour être sûr de faire la bonne affaire, faites-vous conseiller par des professionnels de l’immobilier. Ils connaissent le marché locatif et savent reconnaître un bien rentable.

Vous l’aurez compris, un projet d’investissement locatif sans apport dans les Yvelines est tout à fait possible. Cependant, il ne faut pas se précipiter et s’assurer de la rentabilité de l’opération. Vous devez également présenter des garanties financières pour que la banque vous suive. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec votre conseiller afin d’évaluer vos capacités d’emprunt. 

Si vous souhaitez louer ou vendre votre bien, je vous conseille de télécharger gratuitement ce guide complet. Il vous apprend à mettre en valeur votre patrimoine à Villepreux.