Aujourd’hui, nous abordons un sujet qui peut causer des nuits blanches à n’importe quel propriétaire : les loyers impayés. C’est une réalité malheureuse que de nombreux bailleurs ont dû affronter à un moment ou un autre et la question est souvent : « Que faire maintenant ? ». Nul n’est à l’abri de cette situation stressante, qui peut rapidement devenir un fardeau financier et émotionnel. Heureusement, il existe des stratégies et des précautions que vous pouvez prendre pour minimiser les risques et gérer efficacement cette problématique si elle survient. On vous explique.

Obtenir le paiement de la caution ou de l’assurance

Si vous constatez un défaut de paiement du loyer, il est important de vite réagir. Dans un premier temps, avertissez votre occupant de son manquement à ses obligations. Ensuite, ne perdez pas de temps et adressez-vous à :

• la personne s’étant portée caution ;
• Action Logement si le locataire a souscrit la garantie Visale ;
• votre assurance garantissant les impayés de loyer.

Si celui-ci à des difficultés financières, vous pouvez faire appel à un conciliateur de justice. Il aide l’un et l’autre à formaliser un accord de paiement. Le locataire peut éventuellement étaler son remboursement de l’impayé.

Signaler l’impayé à la CAF en cas d’aide au logement

Votre preneur bénéficie d’une aide au logement ? Dans ce cas, n’attendez pas pour signaler à la Caisse d’allocations familiales ou la Mutualité sociale agricole l’impayé. Ces organismes peuvent alors engager une procédure pour impayés.

Il existe deux modes de versement selon le destinataire, propriétaire ou locataire. Dans les deux cas, avertissez la CAF ou la MSA dès que l’impayé équivaut à 2 fois le loyer net (moins l’aide au logement) hors charges :

👉  Exemple : votre loyer est de 400 euros par mois avec des charges mensuelles de 30 euros. Votre locataire perçoit une aide de 150 euros. Vous devez alors signaler votre impayé dès que la dette est de : 

400 – 150 = 250

250 x 2 = 500 euros

Si le versement se fait au locataire, demandez à ce que celui-ci soit fait automatiquement sur votre compte.

Demander une résiliation du bail de location

Pour ce faire, il est important de bien rédiger votre contrat de location. En effet, il est essentiel que la clause résolutoire soit inscrite. Il s’agit d’une mention prévoyant la résiliation du bail en cas de manquement de l’occupant à ses obligations :

• impayé de loyer ;
• dépôt de garantie non versé ;
• pas d’assurance souscrite concernant les risques locatifs ;
• troubles du voisinage ;
• etc.

Une fois que la faute du locataire est constatée, le juge peut prononcer la résiliation du bail et demander l’expulsion. Peut-être est-il judicieux de savoir comment fixer le bon prix du loyer ?

💡 Mise à jour : pour un bail d’habitation signé à partir du 29 juillet 2023, la clause résolutoire prévoit que le délai accordé au locataire pour payer sa dette, après avoir reçu un commandement de payer, est de 6 semaines (loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite).

Charger un commissaire de justice pour l’expulsion

Soyez patient, tout n’arrive pas en un clin d’œil. Le juge a autorisé l’expulsion ? Faites alors appel à un commissaire de justice. C’est le seul à pouvoir procéder au renvoi de votre locataire.

🎯 Vous n’êtes pas en droit de rentrer dans le logement avant le commissaire de justice. De même que vous ne pouvez pas changer la serrure ou déplacer le mobilier. Cela peut vous valoir des poursuites pour violation de domicile.

🎯 Ne faites pas l’erreur non plus de régler vos petites affaires à votre façon. Vous pourriez être redevable de 3 ans de prison et de 30 000 euros d’amende.

Connaître les procédures d’expulsion du locataire

Le commissaire de justice n’est pas dans l’obligation de prévenir le locataire de sa visite. Cependant, il a le devoir de le faire sur des jours ouvrables.

Durant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars inclus, l’expulsion ne peut avoir lieu. Le cas particulier du relogement ne s’applique pas à la trêve hivernale.

☀️ Votre location se trouve en outre-mer, on parle pas alors de trêve cyclonique.

Lors de l’intervention du commissaire de justice, il peut se passer plusieurs cas :

• Le locataire accepte de quitter le logement : un procès-verbal est alors dressé.
• Le locataire refuse d’ouvrir la porte : le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion relatant l’échec. Il peut alors se tourner vers la Préfecture de façon à ce que la police ou la gendarmerie vienne l’assister.
• L’occupant est absent : même topo que le cas précédent. 

Faire appel à une agence immobilière pour éviter les impayés

La gestion locative peut souvent s’avérer plus complexe qu’elle n’y paraît, notamment en ce qui concerne les risques de loyers impayés. Dans ce contexte, recourir aux services d’une agence immobilière peut vous offrir un véritable rempart contre ces désagréments financiers. 

Les agences immobilières disposent en général de toute une panoplie d’outils et de méthodes pour évaluer la fiabilité financière des candidats locataires. Grâce à des vérifications de solvabilité approfondies, elles sont en mesure de filtrer les candidatures et de ne sélectionner que les locataires les plus fiables.

En outre, ces agences ont une expertise dans la rédaction de contrats de bail. Elles peuvent y inclure des clauses spécifiques pour se prémunir contre les risques d’impayés, comme l’obligation pour le locataire de fournir un garant ou de souscrire à une assurance loyer impayé. Ce faisant, vous vous donnez les moyens juridiques de réagir rapidement en cas de problème.

De plus, en cas de retard de paiement, l’agence peut mettre en place des procédures de recouvrement, ce qui peut accélérer le processus et minimiser les pertes financières.

Pour finir, en confiant votre bien à une agence, vous vous libérez du stress et de la charge de travail liés à la gestion directe de votre propriété. Vous gagnez non seulement en tranquillité d’esprit, mais aussi en temps que vous pourriez investir dans d’autres projets ou activités. 

En somme, le recours à une agence immobilière pour gérer votre bien peut représenter un investissement judicieux pour sécuriser vos revenus locatifs et prévenir les complications liées aux impayés.

Pour plus de renseignements, n’hésitez pas à nous contacter. Nous serons ravis de vous accompagner au mieux dans votre gestion locative. 

Mettre son logement en location peut paraître simple. Encore faut-il choisir le bon locataire qui respectera les lieux et ses obligations financières. Dans le cas contraire, en cas de loyers impayés, vous voilà armé pour faire face à la situation dans les meilleurs délais.

🎁 Pour valoriser votre patrimoine immobilier, nous avons rédigé un guide complet, téléchargeable gratuitement. Bonne lecture !